A Responsabilidade Do Síndico Sem o Respaldo de uma Administradora Externa

Setor Contábil
A contabilidade de um condomínio é diferente da contabilidade de uma firma devido a um fato: ela não é obrigatória perante a lei. Entretanto é comum o síndico montar ao menos o balanço mensal, para prestar contas mensais a todos os condôminos com todas as receitas e despesas do condômino em cada mês.

É um dever legal do síndico o recolheminto do PIS, COFINS e certos impostos (verifique com o seu contador). Uma contabilidade simples é primordial para o síndico poder planejar, prestar contas, rever fornecedores.

O síndico deve também recolher os valores mensais dos moradores, e garantir que todos paguem. E aos atrasados que paguem com juros, e esta é uma das partes mais complicadas das atividades do síndico sem o auxílio de uma administradora terceirizada.

Quadro de Funcionários
Um condomínio é visto exatamente como uma empresa no que se refere a contratações de funcionários e sobre as leis trabalhistas. O síndico deve saber que qualquer funcionário contratado deve obedecer a todas as normas da CLT, e para que o condomínio não precise gastar dinheiro com advogados e indenizações, o síndico precisa garantir que tudo seja feito como manda as regras.

Geralmente após sofrer com advogados e indenizações é que os condomínios buscam uma administradora para cuidar desta parte, pois é um trabalho complexo e cheio de detalhes.

Nós sugerimos a Ocidental Admnistradora por ser a administradora de condominios em Curitiba mais eficiente [1]. Nós trabalhamos com eles a anos, e eles estão sempre nos supreendendo com a competência e atenção quase que exclusiva a seus clientes.

administradora-ocidental-1

O processo de contratação de funcionário é comum e deve seguir o piso salarial da categoria, e deve haver exame admissional, documentos pessoas, entre outros. O síndico deve acompanhar o ponto e gerar o relatório da folha, para prestar contas e pagar os funcionários de acordo com as horas trabalhadas. Ressaltando que o síndico é obrigado a recolher os impostos.

O responsável precisa colocar em prática um mecanismo de controle de horas prática e funcional, que não seja adulterado. É obrigatório ter um controle do ponto, pois este é quase que a maior reclamação em processos trabalhistas. É dever do condomínio comprovar as horas trabalhadas dos seus funcionários, caso não seja possível o juiz dá o ganho da causa para o empregado.

Fornecedores
O síndico que cuida das empresas de fora e dos trabalhos delas no condomínio.
No mínimo três orçamentos são pedidos ao escolher uma empresa fornecedora, e alguns condomínios exigem até 5. Com os orçamentos em mão é que o síndico consegue justificar a escolha da prestadora de serviços perante os moradores.

É comum vermos serviços como jardinagem, manutenção de piscina, limpeza, telefone e internet, materias de construção, manutenção de canos e empresas de segurança.
A questão de segurança é muito importante.

É comum ver os moradores exigirem do síndico alguma redução de custo. E as empresas de segurança geralmente são as primeiras a terem seus contratos cancelados, pois elas geralmente não são ativadas. Um síndico nunca deve colocar este ítem em último, pois se houver algum caso de falta de segurança, a responsabilidade cai toda sobre ele.

Obras
Em todo edifício existe alguma obra grande em andamento, ou existiu no passado recente. A manutenção do condomínio é constante, e por muitas delas trabalharem com valores altos, o síndico deve prestar bastante atenção e planejar com cautela, pois uma obra dessas que seja emergencial pode colocar a contabilidade do condomínio em apuros, obrigando o síndico a cobrar mais caro do valor para atender aos pagamentos da obra.

As principais obras de grande porte são manutenção nos elavadores, substituição de canos e prumadas, repastilhamento, pintura e impermeabilização. Além dessas obras convencionas, está cada dia mais comum que o condomínio decida investir em melhorar seu espaço comum, através da criação de academias exclusivas, espaços gourmet, espaços kids.

Por isso tudo que um bom síndico tem um plano de obras de 1, 2 e até 5 anos. Assim nunca será pego de surpresa.

Desentendimentos entre moradores
Não é função do síndico se meter nessas situações. A responsabilidade do síndico é apenas tudo o que é comum ao prédio, e nada ao que é privado dos moradores. Então por exemplo, se houver um problema de vazamento de cano entre um apartamento com uma área comum (ou vice-versa), neste caso a responsabilidade é do síndico, pois envolve uma área comum.

Porém, se o existe um abuso entre vizinhos no estacionamento. Mas como o condômino não tem a quem recorrer, ele chama o síndico. Para os vários possíveis problemas que os condôminos possam ter entre si como vazamento entre apartamentos, problemas com som alto, uso indevido da garagem privativa, vizinho jogando lixo pela sacada, ou vizinho fumando na sacada e incomodando o vizinho de cima.

Os moradores acabam recorrendo ao síndico. Ele acaba tendo o dever de moderador, e precisa resolver os problemas das pessoas. É uma atribuição ruim e injusta, mas alguém precisa resolver.

 

Saiba mais sobre as funções do síndico cliando aqui
[1] A Administradora de Condomínios Ocidental é uma sócia nossa na cidade de Curitiba. Conheça o site deles em em www.OcidentalAdm.com.br

Problemas em Condomínios

Durma o sono dos vencedores ao deixar a melhor administradora de condominios em bh cuidar do seu condomínios, para que você não perca cabelos por causa disso.

Inundações (chuvas, tempestades, etc)

Todo prédio enfrenta o problema de inundação do último andar e das áreas comuns. Para isso é bom prevenir o problema dando uma olhada na situação das calhas e rufos do telhado da cobertura e das áreas externas. Preste atenção na parte superior das paredes onde há alguma pingadeira, calha ou rufo e verifique se existe algum tipo de umidade ou bolor. Essa umidade estraga a pintura e o reboco dessas áreas, e não adianta apenas pintar. E se nada for feito o prejuízo tende a crescer de maneira significativa. Então não espere o prejuízo aumentar e vá atrás de uma prestadora de serviço capaz de substituir ou consertar as suas calhas, rufos, e instalações.

adminsitradora de condominios amas

Maiores detalhes sobre calha clicando aqui

Ocorrências envolvendo raios, gás, canos

Se o probelma aconteceu dentro da casa da pessoa e não foi por falto de suporte do condomínio, então é óbvio que o reponsável é o proprietário e não o condomínio. Porém se o condomínio cometou algum erro ou negligência com manutenções de canos, tubulações, pára raios e essa falta de manutenção permitiu que o problemass acontecesse, então a culpa é do condomínio. Se houver problemas com tubulações nas áreas comuns ou dentro das unidades mas de responsabilidade comum (como as prumadas, por exemplo), então o condomínio é o responsável.exemplo A seguradora deve ressarciar todos os custos se for provado que não foi descuido ou negligência do síndico ou responsável.

 

Roubo de carros ou motos no interior do prédio

É preciso saber quem foi que roubou o veículo. O condomínio pode ser o culpado se for provado que quem roubou trabalhava para o condomínio (a segurada ressarci nesse caso também).O veículo risca, enconta ou amassa (ou é amassado) pelo portão. Se for provado que o motorista estava com pressa e causou o problema por imprudência, então é ele quem vai custear o conserto do portão e do seu automóvel. Entretanto se o problema aconteceu por outra causa, aí é o condomínio que tem que pagar os custos tanto do morador quanto do prédio.

 

O carro com danos na garagem.

Se o morador mostrar por A mais B que o problema aconteceu dentro da garagem, então ele deve ser ressarcido (a seguradora deve ser acionado caso a pessoa que tenha causado o problema não seja localizada).. Agora se não for possível provar, então o morador não tem muito o que esperar.

 

Danos por queda de árvores

Uma árvore cai por uma situação incomum (ventos muito fortes, por ex.) ou por já possuir risco de queda (apodrecimento, por ex.). Se a árvore vier a cair por causas que não tem como serem previstas (ventos, raios), então não tem como culpar ninguém. Mas se houver falta de manutenção um processo contra o síndico é possível e devido. O seguro do condomínio neste último caso é a melhor solução.

 

Algum objeto cai da janela e machuca pessoas na rua (ou dentro do condomínio)

Se não for possível identificar (e comprovar) quem é o culpado, o condomínio poderá ser penalizado. A seguradora geralmente ressarci a maioria das situações. Então revise as cláusulas do seu seguro de responsabilidade.

 

Mordidas de gatos e cachorros

O dono do pet é o único responsável e deverá arcar com todos os cuidados do vizinho mordido. Mas se o condomínio falhou nas ações para prevenir, junto aos proprietários de animais, que esses acidentes aconteçam então pode ser responsabilizado solidariamente.

 

Afogamento em piscinas

Consulte a legislação municipal e estadual que existe sobre o tema e siga as orientações.

 

Ferimentos envolvendo funcionários terceirizados

A primeira coisa a ser feira é entrar em contato com uma ambulância ou bombeiros, e então a empresa que disponibilizou o funcionário deve ser contactada. Se a empresa não tiver condições para prestar o atendimento a pessoa, então a responsabilidade por cair sobre o condomínio.

 

Acidentes com colaboradores

Primeiramente chame por socorro (ambulância), depois cadastre o acidente no cadastro de acidentes de trabalho (CAT). Somente depois da perícia é que o funcionário voltará a trabalhar.  Peça ajuda do seu advogado trabalhista do condomínio.

 

Adultos ou Criança se machucam nas áreas internas do prédio

Toda e qualquer adulto é responsável de si mesmo. Porém menores de idade dependem de seus pais ou responsáveis. Mas se o problema foi devido à falta de manutenção no prédio ou do devido manuseio de itens do prédio, então o condomínio poder ser responsabilizado.

 

[1] A AMAS Administradora e Conservadora de condominios é um parceiro nosso. Saiba mais em AMAS Administradora e Conservadora.